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市政府“一号文”解读④丨实用!37个重点问题政策解读
中国东莞政府门户网站 www.oo96.ooo  2019-05-06 17:44  来源:
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市政府出台《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》(东府〔2019〕1号),围绕生产、生活、生态空间的拓展优化,推出40条政策干货及一系?#20449;?#22871;政策。为便于读者了解掌握“一号文?#20445;?#24066;政府办公室特将主要亮点政策进行梳理,列出37个重点问题进行解读。

1.《意见》提出,在符合条件的市、镇街(园区)储备土地?#25237;?#26399;内不具备开发建设条件的TOD范围土地适时推广1.5级开发模式,什么是1.5级开发模式?

解读:东莞是国内第一个从政府层面发布1.5级开发指引的城市,2018年7月,我市印发《东莞市土地1.5级开发操作指引》提出,“为盘活政府预控的储备土地,加快战略地区的土地预热,解决远景规划与近期开发诉求的矛盾,政府将基础设施完?#28014;?#22303;地出让?#19979;?#28508;在价值较高的地块,短期租赁给承租人进行过渡性开发利用,待片区预热、地价提升后,政府按?#32423;?#25910;回土地,并按远景规划实施?#34180;?.5级开发模式清晰地规定了土地的使用期限及开发商的退出机制,是一种?#34892;?#30340;介于一级开发与二级开发中间之间的一种?#34892;?#30340;土地开发模式。因为租赁土地可节约可观的土地成本,低成本快捷?#28304;?#36896;收益物业,同时能?#34892;?#22320;进行产品展示,为项目开发提升人气及信心。近年来,1.5级开发模式越发受到开发商的青睐。

案例:今年3月,鳒鱼洲项目约95234平方米综合开发用地正式出让15年租赁权,根据规划,鳒鱼洲项目在对历史遗存进行保护的同时,将充分发挥地块作为工业历史遗存、风景宜人、滨水景观、旅游中点等的自然人文优势,在对鳒鱼洲的历史遗存进行保护的同时,引入文?#30784;?#31185;?#30784;?#23637;览、文旅等新的产业要素或文化资源,力争将鳒鱼洲打造成全国工业遗存改造的标杆项目、粤港澳大湾区“国际制造中心”的展示窗口、东莞历史文化保护的示范单位、东莞城市升级改造的先行标兵、东莞重要旅游集散地。

2.《意见》提出,鼓励引入第三方机构,完善土地物业收储整备的全链条市场服务。第三方机构将如何参与我市土地物业收储整备工作?

解读:与周边城市相比,我市原有征拆工作机制较为单一,土地物业收储整备的力量较为薄弱,通过引入第三方机构,充分运用专业力量深度参与土地物业收储整备的各个环节,将有利于加快协商谈判进程,提高收储整备效率。近期,我市将以东莞国际商务区、水乡新城功能区土地统筹为试点,通过引入咨询顾问公司、法律顾问公司、测绘和监理公司、征?#25484;?#20272;公司?#25512;?#20272;督导公司等第三方专业机构,组建专?#20302;?#38431;,在政府主导前提下,全程参与土地收储前期权属核查、征收补偿方案制定、测绘评估、协商谈判等过程,提高收储整备征拆效率。

3.《意见》提出,涉及“?#23545;?#35745;划”企业的边角地、?#34892;?#22320;、插花地等难?#36828;?#31435;开发的零散地块,?#24066;?#21512;并协议出让,具体如何组织实施?

解读:在符合规划、不改变用途的前提下,市、镇两级“?#23545;?#35745;划”试点企业原合法使用的工业用地或仓储用地旁边无法独立分宗、不能单独出具规划条件的边角地、天窗地等零星用地,在依法完善建设用地征收、农转?#20013;?#21518;,可纳入原用地一并规划,以协议方式出让至试点企业。增加的零星用地面积原则上累计不得超过原批准用地面积的10%,且最高不得超过10亩。

案例:东城街道主山社区设计师旁地块“三旧?#22791;?#36896;项目将周边约8.36亩未入库的集体建设用地作为“三地”一并改造开发,实现项目的整体规划和改造。改造后,提供约16.5亩街头绿地和约4.5亩的道路用地,既完善了城市公共功能,又提高了土地利用效率,一举两得。

4.《意见》提出,对符合条件的村(社区)工业园在改造期内减收的租金和土地使用补偿款进行统筹解决,具体如何组织实施?

解读:针?#28304;?#32423;工业园升级改造,顺德区此前出台“1+3”系列政策,?#22253;?#36801;补偿工作将按照区级统筹协调、属地负责实施的模式推进,重点由区?#33539;?#34917;偿原则、属地制定补偿标准。目前,我市村(社区)工业园镇街(园区)工业园的改造主体或企业要按期向村(社区)缴?#19978;?#20851;租金和土地使用补偿款。通过学习顺德区经验,在镇级税收返还款中计提一定比例的资金设立专项补助资金,以补助的?#38382;?#22312;改造期间减?#25484;?#19994;的租金和土地使用补偿款,将有利于减轻企业的改造成本,提高镇街(园区)工业园改造的积极性。

5.根据《意见》,75亩以上的镇村工业园“工改工”项目,具体将享受什么政策红利?

案例:某一政府主导的镇村工业园“工改工”项目,改造面积为12.7878公顷,容积率2.5,土地出让金为7600万元,项目完成拆除并竣工验收后,可享受补助如下:

一是拆除补助、新建补助合共1000万元。

二是轨道交通建设发展专项资金(轨道站点范围外)760万元。

三是竣工验收后连续五年内入驻企业形成的税收市财政留成部分。

6.除税收返还外,市镇联合招商基地还将享受什么优惠政策,具体应该如何申报?

解读:联合招商基地的认定、考核、奖励工作由市招商引资主管部门负责,具体程序包括:

(一)初审。属地园区管委会(镇人民政府或街道办事处)准?#24178;?#35831;材料,统一报送至市招商引资主管部门。

(二)现场考察?#25512;?#23457;。通过初审的招商载体,由市招商引资主管部门组织进行现场考察、评估,并征求市有关部门意见,形成推荐意见后提交市招商引资创新工作领导小组会议审议。

(三)认定。经市招商引资创新工作领导小组会议审议通过的招商载体,给予认定“市镇联合招商基地”称号。

除税收返还外,对联合招商基地,给予优惠政策还包括:

(一)联合招商基地范围内适度规划新型产业用地(M0),配备面积不超过联合招商基地占地面积的20%或不超过200亩。

(二)联合招商基地可?#25569;鍘?#19977;规合一”试点区域进行规划调整。

(三)入驻联合招商基地的重特大项目,可优先申报市招商引资重特大项目奖励。

7.《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市?#20998;实?#24847;见》(东府〔2018〕102号)提出,创新以单一主体?#36951;?#25307;商与股份混改相结合,兼容并蓄的项?#31354;?#21830;和供地体系,什么是城市更新单一主体?#36951;?#25307;商模式?

解读:我市2015年印发《东莞市集体经?#31859;?#32455;与企业合作实施“三旧?#22791;?#36896;操作指引》,明确提出通过公开平台选取合作企业参与城市“三旧?#22791;?#36896;,但一直没有出台具体操作细则。因此,根据东府〔2018〕102号文提出城市更新单一主体?#36951;?#25307;商模式,通过划定城市更新单元,将改造的规划要素、政府(集体)利益诉求、公配设施建设要求等信息向社会公布,鼓励企业通过市场竞争获得改造开发权,满足企业更多地参与城市更新的诉求。鼓励非公有制企业通过单一主体?#36951;?#25307;商方式参与城市更新,既能整合国有土地和集体土地,又能解决企业主体准入和拆迁补偿谈判的问题。同时,通过捆绑公共配建责任,还能实现公共利益与市场活力的最优平衡。

案例:一个占地10公顷以上的改造片区,既有国有土地,也有集体土地,权属混杂,合法用地与历史违法用地混合。按以往政策,开发企?#30340;?#20197;参与这类片区改造。现在政府先行统筹,明确政府、集体的利益分配,落实公共配套设施建设责任,然后通过单一主体?#36951;?#25307;商制度公开引进企业作为改造主体,通过不动产要约?#23637;和?#25104;片区内拆迁补偿工作,?#28909;?#20225;业通过市场竞争最大限度参与城市更新,也实现了复杂改造片区的土地整合。

8.近年来,各大城市纷纷出台政策推动城中村改造利用,作为我市拓展城市空间、提升城市?#20998;实?#37325;要手段,与其他城市政策相比,我市推动连片出租?#33694;?#36896;利用的政策有何优势?

解读:通过推动出租?#33694;?#36896;利用,有利于改善人才居住环境,促进土地集约利用,推动镇村经济发展,近年来,各大城市纷纷出台相关政策。如,深圳市将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村?#22791;?#36896;成租赁住房并对外长期租赁经营。又如,广州市鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造,实施专业化运行管理,同时鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房,将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租,规范管理。对比深圳、广州两市,我市的扶持力度更大,突出表现在:一是改造为规模化定制化的人才公寓、长租公寓项目,纳入地方住房保障体系;二是改造过程中给予相关的税收优惠和鼓励镇街给予?#23454;?#34917;贴。

案例:某企业通过市场化拓展方式获取某改造项目,总投资额约一千万,?#24067;?84套人才房,均为35平米左右的单间。该项目于2018年6月正式开业,当?#21344;?#23454;现满租。其中,项目团租客户占比91.8%,且皆为东莞知名企业,形成大客户资源库,为后续项?#31354;?#31199;储备客户资源库。该项目一经推出市场,便受到好评,得到有关部门和社会各界的高度赞扬。

9.《意见》提出,坚决守住新增两违建设“零增长”的底线,如发?#20013;略?#36829;建,具体将采取什么措施?

解读:?#32454;?#25191;?#23567;?#19996;莞市违法用地、违法建设联合执法实施方?#28014;罰?#19996;府办﹝2016﹞16号),主要通过如下措施遏制新增两违:

(一)严控新增违建。由各园区、镇(街道)加强巡查,发?#20013;略?#36829;法建设的,立即通知属地联合执法工作小组开展联合执法;属地联合执法工作小组在当日内书面通知供水、供电部门,供水、供电部门应在2个自然日内向违法者发出书面停水、停电通知并实施停水、停电;当事人在2个自然日内未消除违法状态的,属地政府应自期满后3个工作日内组织对新增违法建筑实施拆除。

(二)通报约谈问责。市城管部门对各园区、镇(街)新增违法建筑发现和整改情况进行核实,将整改情况排名上报市政进行全市通报,并由市政府对逾期未完成整改且符合相关条件的园区、镇(街道)政府主要领导和分管领导实施季度约谈和年度问责。

案例:夏某于2018年3月未经审批?#31859;?#24314;设两栋一层钢架结构厂房,建筑面积约2000平方米。4月3日,属地城管部门发现后,马上报告属地联合执法工作小组,由联合执法工作小组通知供水、供电部门,4月4日,供水、供电部门对涉事违建实施停水、停电。由于当事人未自行拆除,属地政府组织联合执法工作小组成员单位,对上述违建实施联合执法强制拆除,拆除面积约2000平方米。

10.《意见》提出,完善历史遗留违法建筑补办不动产权?#20013;?#23454;施方案,与原有的补办政策相比,新政策将有何优化?

解读:从实践来看,目前的补办政策?#20013;?#32321;?#21360;?#32791;时较长。如,补办房产证平均耗时约260个工作日,补办资料达16项?#25381;?#22914;,补办土地证平均耗时200个工作日,补办资料达21项。《意见》提出,完善历史遗留违法建筑补办不动产权?#20013;?#23454;施方案,从产权补办适用范围、产权补办思路、产权补办流程、补办审查要求等方面进行了调整和更新,如将已建房屋的建成年限予以?#23454;?#24310;后、对于符合补办条件的项目可直接出具相关文件、放宽了规划等审查要求等,据初步评估,在用地?#20013;?#23436;善情况下,从政府公告到完成办理不动产权证,预计需50个工作日,比之前节约了80%的时间。

11.《意见》提出,对符合特定条件的历史违建,?#24066;?#20020;时保留使用,具体需要满足什么条件?

解读:为妥善处理历史遗留违法建筑问题,保障城市规划实施,拓展产业空间,完善城市公共配套,目前我市正在研?#31354;?#23545;历史遗留产业类和公共配套类违法建筑进行分类处理。其中,临时保留使用应当符合使用安全的要求,即经排查或安全鉴定不存在房屋安全和严重消防安全隐患。在此前提下,包括以下情形:

(一)经规划土地审查,予以规划情况确认,但暂不能完善用地?#20013;?#36827;行补办的。

(二)经规划土地审查,不予规划情况确认,但不符合拆除或没收条件的。

12.针对低效闲置土地,《意见》提出开展专项招商,鼓励优质企业通过兼并重组、合作开发等方式进?#20449;?#27963;,具体如何组织实施?

案例:某市外优质企业来东莞投资,希望购置100亩工业用地建设生产基地,市投资促进局获悉后联?#30340;?#38215;街,发?#25351;?#38215;街一块早期已出让给某本土企业、但因资金原因长期未进行开发的地块符合要求,并促成双方企业对该镇街早期已出让给某本土企业,但因资金原因长期未进行开发的一块100亩的地块,促使双方进行?#36234;?#27965;谈,经协商,该本土企?#20302;?#24847;?#36234;?#27965;谈,经协商,某本土企?#20302;?#24847;转让股权给?#25104;?#36848;市外优质企业,该地块权属也同时转让,上述市外优质企?#30340;?#24066;外优质企业获得地块后,建成了在莞的生产基地。

13.东莞市委、市政府高度关注工业厂房租金大幅上涨这一倾向性问题,在珠三角地区率先出台《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》,此次《意见》旗帜鲜明地提出要严厉打击违约转租、分租镇村产业用房,具体将如何实施?同时,又将如何保障生产企业对产业用房的需求?

解读:一是由属地镇街主管部门加大?#28304;澹?#31038;区)集体工业厂房出租过程的管控,严厉打击囤积厂房、哄抬租金等违规行为。对未在招标文件、租赁合同中注明并经所在镇街园区审查同意的,承租方不?#31859;?#31199;、分租。

二是承租人若违反合同规定并未经所在镇街园区审查同意而转租、分租的,一经?#20998;ぃ?#38215;街园区可将承租人录入农村集体资产交易平台信用警示名单,经市农资办核查后,承租人3年内将无法参与全市农村集体工业厂房竞投。

三是鼓励镇街园区梳理辖区范围重点企业名录,?#28304;?#21830;交易的方式为重点企业承租、续租村(社区)集体工业厂房提供“绿色通道?#34180;?/span>

案例:通过建立全市产业用房数据库和供需服务信息平台,实?#20013;?#27714;端和供求端的?#34892;?#21305;配,为项目选址需求提供快速的解决方?#28014;?#22914;某企业希望将深圳的生产项目搬到我市,希望要求寻找合?#23454;?万平方米生产用房,首层高需要6米,每层承重要400公斤,市投资促进局获悉后,通过在数据平台中快速搜索,?#39029;?#33509;干个相符合的产业用房供项目选择。

14.对于共用设施,用电和损耗费用应该如何处理?

解读:转供电主体向终端用户收取电费时,应按省发改委公布的目录销售电价和终端用户分表电量计算收取,共用设施用电和损耗分摊方式可以采取以下方式:

一是由转供电主体和终端用户协商通过租金、物业?#36873;?#26381;务费等方式解决。

二是若转供电区域的共用设施用电和损耗确实难以通过租金、物业?#36873;?#26381;务费等方式解决,转供电主体和终端用户协商,可采用电量分摊的方式解决,但须满足以下3个前提条件:(1)不得提高终端用户的电价标准;(2)同一周期内转供电主体向各终端用户收取的电费总和不得高于其向电网企业?#23665;?#30340;电费;(3)转供电主体应定期公布电费发?#34180;?#21516;期各终端用户电量及电费分摊清单等资料,接受用户的监督。

15.《意见》提出,设置新建工业用地基准容积率,具体效果如何?

解读:原我市工业用地?#30784;?#20851;于发布和实施〈工业项目建设用地控制?#21103;輟?#30340;通知》(国土资发〔2008〕24文)执行,容积率下限根据行业不同为0.5—1.0,可建设低层厂房。《意见》出台后,工业用地容积率下限提高至2.0以上,?#36828;?#39640;层厂房为主,这将大大提高我市产业用地利用率。如,某企业原计划建设3万平方米厂房,按地块容积率1.5计算,需要使用2万平方米的用地。按此政策,企业应将容积率提高到2.0以上,用地可节约5000平方米以上。

16.《意见》提出,鼓励生产企业通过调整绿化面积和辅助设施用地,扩大生产性用房,?#23454;?#25552;高建筑密度,如企业认为设计条件的建筑密度上限不满足其生产需要时,可以突破该?#21103;?#21527;?

解读:可以。原则上,因生产需要,在同时满足其他设计条件的前提下,调整后的建筑密度不设上限。建设单位可在办理建设工程规划许可证时,申请突破该?#21103;輟?#31361;破后建筑密度?#21103;?#22312;50%以内的,只需要同步调整建设用地规划许可证;超过50%的,须同步调整控规和建设用地规划许可证。

17.《意见》提出,试点探索产业用地“全生命周期管理”机制,将违约情况纳入企业信用体系。如企?#24403;?#32435;入信用黑名单,将面临什么限制措施?

解读:针对未能履约完成《项目投?#24066;?#30410;协议书》?#32423;?#25928;益的企业,将面临以下限制措施:

(一)取消广东省“守合同重信用”企业公示活动申报资格。

(二)相关公司的股东或实际控制人及其关联公司3年内不得再在我市竞投新增建设用地和城市更新项目。

(三)对违约企业及相关项目,加强用地审批、工商登记等环节管控,打击以各?#20013;问?#20302;价囤地再炒卖获利的行为。

18.《意见》提出,不再新批以新增国有工业用地投建的产业转型升级示范基地,针对已批的产业转型升级示范基地,下一步将如何规范管理?

解读:针对已批的产业转型升级基地,下一步,我市将采取如下措施规范管理:

一是从容积率、建筑高度、建筑开间面积、最小分割单元面积以及入驻企业知识产权、研发投入占比、工业增加值等方面?#32454;?#32422;束条件与刚性要求,依规加强已批产业转型升级示范基地开发的全程监管。

二是已批产业转型升级示范基地原则上实行?#36136;?#31649;理,生产制造产业用房原则上?#24066;戇础?#19968;事一议”方式向市政府申请办理预售。

三是对于履约考核或达产验收未通过的项目,暂停产业用房分割转让和办理不动产权登记。项目依?#32423;?#23653;行义务之前,严控以股权转让或变更的方式变相转让的行为。

四是强化产业用房二次转让的管控,优先由政府按协议或?#32423;?#20215;格进行回购,并?#32454;?#26680;实二次转让增值收益情况,责成出让主体按规定和?#20449;?#36827;行上缴。

五是建立健全监管制度、巡查制度和举报受理制度,依法严肃查处变相开发并以商铺、公寓、住宅等用途进行宣传推售、转让产业用房等违规行为。

六是工业物业建筑方案应?#32454;?#31526;合国家规范,大开间的生产制造用房比例不应低于60%。

19.原《东莞市科?#35745;?#19994;孵化器产权分割管理暂行办法》已于2017年12月31日到期,针对科?#35745;?#19994;孵化器,下一步将如何规范管理?

解读:为保证政策的?#26377;?#24615;,目前我市正在研?#31185;?#33609;《东莞市科?#35745;?#19994;孵化器产权分割管理实施办法》,进一步完善关于资格准入、转让对象、分割销售等内容。《意见》也作了相应的规定:

如,针对分割转让条件,明确实施产业用房分割转让的科?#35745;?#19994;孵化器原则上按新型产业用地(M0)供地,已备案的科?#35745;?#19994;孵化器获得国家级科?#35745;?#19994;孵化器认定后,方可申报产业用房产权分割转让,按照“成熟一期、分割一期”的原则执?#23567;?#21516;一个科?#35745;?#19994;孵化器项目原则上最多实施三期产权分割,每期对外销售的产业用房分割面积不得超过当期建设产业用房建筑面积的80%。又如,针对受让主体资格,明确受让主体应在东莞登记注册、具有独立法人资格的科?#22841;推?#19994;,同时满足入驻租用科?#35745;?#19994;孵化器满2年(含)以上、近2年营业收入累计超过600万元、至少拥有与核心产品(服务)相关的1项Ⅰ类或2项Ⅱ类知识产权的所有权(?#34892;?#26399;内)、前12个月内研究开发费用总额占同期销售收入总额的比例不低于3%、从事研发和相关?#38469;?#21019;新活动的科技人员?#35745;?#19994;当年职工总数的比例不低于10%等条件。

案例:某科?#35745;?#19994;孵化器,已经连续3年参加科技部火炬统计工作,属于已备案的科?#35745;?#19994;孵化器,并于2018年认定为国家级孵化器,符合产权分割的资格准入条件。该孵化器项目的总建筑面积约15万平方米,其中第一期5万平方米已竣工验收,并有企业进驻办公,可申请分割转让;第二期和第二期仍在开发阶段,需投入使用后,才可申请分割转让。如项目第一期的配套用房面积为1.5万平方米(不可分割面积)、产业用房面积为3.5万平方米(可分割面积不超过80%),即,可对外销售的产业用房面积最多不超过2.8万平方米。

20.《意见》提出,试点建立新型产业用地(M0)项目产业用房分割转让比例奖励机制,具体如何组织实施?

解读:2018年9月,我市印发实施《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》,是国内第一份明确针对M0用地的市级政策。?#23545;?#34892;办法》明确,M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。在此基础上,《意见》提出试点建立新型产业用地(M0)项目产业用房分割转让比例奖励机制,对市认定的重大项目,效益贡献比奖励线(?#25569;鍘?#19996;莞市招商引资重特大项目认定管理办法》(东府〔2018〕74号)执行)每增加100万元/亩,可分割转让的产业用房比例在49%的基础上再增加10%,最高不得超过项目总计容建筑面积的68%。

21.《意见》提出,建立新型产业用地(M0)项目物业贡献调整触发机制,具体如何组织实施?

解读:《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》2018年9月,我市印发实施《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》,是国内第一份明确针对M0用地的市级政策。?#23545;?#34892;办法》明确,新型产业项目须在出让土地内按不同情形无偿向政府贡献一定比例的土地、产业用房。在此基础上,《意见》提出建立新型产业用地(M0)项目物业贡献调整触发机制,效益贡献比奖励线(?#25569;鍘?#19996;莞市招商引资重特大项目认定管理办法》(东府〔2018〕74号)执行)每增加100万元/亩,政府核减项目50%的贡献物业。

22.《意见》提出,要大力推广非机动车道规划建设,打造安全、连续的非机动车道网络,近期将有何成效?

案例:目前,我市已初步选定莞太路(建设?#20998;?#19977;元?#33539;危?#20316;为慢行系统示范?#33539;?#24182;提出改造思路,将通过优化道?#33539;?#38754;布局、进?#26032;?#34892;硬隔离、打造无?#20064;?#24930;行通行廊道、路面?#22871;?#21450;景观绿化提升等措施,构筑以人为本的慢行系?#22330;?/span>

23.《意见》提出,鼓励镇?#36136;?#20225;业、村(社区)与社会?#26102;?#36890;过多种模式,对低效土地和物业进行整备开发,其中什么是BOS模式?

解读:BOS模式,?#30784;?#24314;设—运营—分享?#20445;?#26159;指通过街道镇?#36136;?#20225;业与运营商合作共建共享的方式,由街道提供物业(含统租物业),由运营商投入资金建设,对街道物业进行升级改造开发,按街道设定的产业门类进行招商运营,按?#32423;?#26041;式及比例回收投入成本并分享后期收益。一方面,能调动市场主体参与项目投建积极性,发挥社会?#26102;?#21644;专业运营商的效率,加快推进项目平台建设;另一方面,引入有经验的运营商进行运营招商,能促进产业导入,带动经?#31859;?#22411;升级。

24.《意见》提出,研究调整村组集体经?#31859;?#32455;物业折旧制度,将如何提高集体收益分配水平?

解读:目前省统一规定的折旧率为2—5%,而我市部分村组新建出租物业由于核算的折旧?#21183;?#39640;(5%),导致新项目的账面收益低,有的甚至出?#25351;?#25910;益,不能客观?#20174;?#29289;业使用年限,夸大物业折旧速度,人为降低了村组账面经济效益,减少了股东利益分配,?#28304;耍?#24847;见》提出要?#28304;?#32452;新建物业按实?#36866;?#29992;年限准确、适度地核算物业折旧,进一步客观?#20174;?#29289;业使用年限、实?#31034;?#27982;效益。对比周边城市基本实行单一折旧率,《意见》既基本保持政策?#26377;?#25968;据可比,符合上级规定要求,又能顺时而变、满足基层诉求,将有利于增加股东分红,提高村组改造老旧厂房、完善物业权证积极性,促进集体资产质量和效益提升。

25.《意见》提出,?#22253;?#26399;或提前交储的土地原权利人,可按阶梯式定额标准给予奖励,具体如何组织实施?

案例:以广州市为例,2017年,广州市印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》。为鼓励土地权属人交地收储,该《实施意见》提出,国有土地旧厂房用地面积低于12万平方米的,在12个月、24个月内交地的,?#19978;?#24212;奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%;不低于12万平方米的,在补偿协议时限内交地的,可奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%。

26.《意见》提出,鼓励符合条件的村(社区)在市镇中心区、产业重点发展区集中投建或购置产业用房和经营性物业。具体如何组织实施?

解读:《意见》提出,鼓励整合市、镇街(园区)政策扶持资金和村组集体经?#31859;?#32455;闲置资金,支持承担生态保育、水源保护、高标准基本农田保有和公建配套任务较重,以致建设用地偏少、开发强?#32469;?#20302;的村(社区)在市镇中心区、产业重点发展区集中投建或购置产业用房和经营性物业。通过该项政策举措,集体资金的投资方式将从原来以内部和以厂房物业为主,逐步转向内、外相结合和产业用房、经营性物业相结合为主,进一步拓宽集体资金投资渠道,盘活闲置资金资源。

案例:某村使用土地款和补助资金等,通过法?#21495;?#21334;取得了市中心金融发展重点区域内的某写字楼物业,经过升级改造后出租,在增加集体租金收入的同时,实现集体?#25381;?#36164;金向优质资产的转换和保值增值。

27.目前,我市正在组织修订《东莞市农民住房管理暂行办法》,各类?#22242;?#27665;住房将如何规范管理?

解读:(一)拆迁安置房,指因城市更新、城镇建设而实施土地?#22836;?#23627;的征收、收回或?#23637;?#26102;,为保障被征收、收回或?#23637;?#25151;屋所有权人的居住需要而建的安置保障用房。

建设条件:征收集体所有土地中涉及个人住宅,以房屋进行补偿的可申请。

分配要求:非房地产项目配建的安置房,不得对外销售。

(二)农民公寓,指根据城乡建设需要或住房改善需要,使?#38376;?#26449;(社区)集体土地,由农村(社区)集体和农民共同投资并组织建设的连片、多栋、高层房屋建筑。

建设条件:农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米。

分配要求:参与配售的村民家庭原则上只能配售一套农民公寓。

(三)农民安居房,指为保障农民的基本住房需求,在土地现状不突破现?#20889;?#24196;范围的前提下,以分散安置的?#38382;劍?#22312;农村宅基地上改建、扩建、翻建、异地重建的个人建房;在政府的统一规划下,由农村(社区)集体统一?#25165;牛?#32452;织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的联户建房;村(社区)通过统筹房源的方式解决农民住房需求的解困房。

建设条件:村民未婚者分户建房可申请建设。

分配要求:住宅基底面积不超过150平方米。

28.一块未纳入城市更新标图建库但已取得土地权属的工业用地,可以申请调整为?#22871;?#29992;途吗?

解读:《意见》明确,上述情况原则上不得调整,确因城市规划修改、重大设施建设等需要调整规划用途的,应先征得“拓空间”总指挥部同意。

29.《意见》提出,建立以“三线一单”为核心的全市生态环境分区管控体系,这对推动项目落地建设有?#20301;?#26497;作用?

解读:一方面,建立以“三线一单”为核心的全市生态环境分区管控体系可为地方政府全面掌握区域环境基础信息,衔接生态环境保护和经济社会发展,科学规划优化城市空间提供支撑;另一方面,可为建设单位开展环境影响评价提供基础数据,为项目选址和简化环评?#20013;?#25552;供依据。下来,我市将加快形成《东莞市“三线一单”研究报告》、《东莞市分类环境管控单元及生态环境准入负面清单》及相关图集编制工作,配合省生态环?#31243;?#23436;成全省“三线一单”编制工作,建立生态环境分区管控体系。

案例:某企业在编制环境影响报告书的过程中,须开展环境质量现状监测获取区域的大气、水、噪声以及土壤等环境信息,以往所需费用一般在15万以上,待我市完成区域空间生态环境评价后,获取的环境基础数据可供全市免费使用,可减轻企业开展环境影响评价的负担,加快环境影响评价工作。

30.《意见》提出,在市、镇街(园区)中心区的城市更新项目中,?#24066;?#30456;近片区的城市更新项目,在落地教育、文化、体育、医卫等配套设施时,通过用地拼合设施连片共建、用地分工设施互?#26500;?#20139;、权益置换设施集中投建等方式,保证规模效益与合理统筹,具体如何组织实施?

案例:以清溪镇聚富路的城市更新项目为例,该项目将7个更新单元合并为片区进行研究,规模达到114.49公顷。片区对城市主、次干路和学校、社区中心、社区公园进行整体谋划,集中公共设施贡献率达到32%,设施贡献?#20998;?#26126;显提升。启动更新单元规划时,即捆绑落实了《东莞市清溪镇城市更新专项规划》中明确的公共服务设施台账,包括聚富路工业四路、振兴路的拓宽,?#32454;?#33853;实了捆绑责任。

31.《意见》提出,优化次发达镇产业发展专项资金竞争性分配机制,具体将如何操作,有?#20301;?#26497;意义?

解读:2017年,东莞设立由市镇共同设立每年10亿元、三年共30亿元的扶持次发达镇产业发展专项资金池,帮扶8个次发达镇的产业发展,以增强次发达镇内生发展动力。按照《意见》,2019年将在当年度的10亿元扶持资金额度中计提10%作为竞争性分配资金,2020年全面评估各次发达镇专项资金使用绩效后,对1亿元资金实施竞争性分配,支?#25351;?#27425;发达镇发展产业项目。?#21496;?#23558;从任务完成、项目进度、资金使用等方面全面评估各镇工作绩效,进一步完善工作督查、责任考核、资金激励等工作机制,有利于充分调动次发达镇工作主动性积极性,并进一步发挥市有关职能部门联动作用。

32.《意见》将如何优化村组集体经?#31859;?#32455;纯收入增幅考核机制,?#28304;?#36827;村组集体经?#31859;?#32455;参与“拓空间”工作有?#20301;?#26497;意见?

案例:某村2017年的经营收入为1000万元,2018年实施“工改工”后,租金收入减少200万元;同时,?#20040;?#36141;买18个月期的理财产品,2019年6月到期后利息收入为180万元。假设?#20040;?#20854;他收入和相关费用不变,按照原考核机制,?#20040;?018年的收入为800万元(1000-200),减收20%,村组集体觉得不如不改、不投。按照《意见?#33539;?#32771;核机制进行优化后,?#24066;懟?#19977;旧?#22791;?#36896;期间的租金损失加回处理,?#24066;?#36141;买稳健型投资理财产品预期收益按月预提并在应收款总额中剔除,?#20040;?018年的收入为1120万元(1000-200+200+180/18*12),增收12%,有利于提高村组集体推动集体物业提档升级、拓展集体资金投资渠道的积极性。

33.涉及完善建设用地或土地征收?#20013;?#30340;“工改工”项目,应该如何报审?

解读:(一)涉及完善建设用地或土地征收?#20013;?#30340;政府收储改造、权利人自行改造项目,按照相关规范合并编报单元划定方案(只需提交单元划定图则)和“1+N”总体实施方案;(二)涉及完善建设用地或土地征收?#20013;?#30340;单一主体?#36951;?#25307;商项目,按照相关规范合并编报单元划定方案(只需提交单元划定图则)和单一主体?#36951;?#25307;商方?#28014;?/span>

34.《意见》提出,工业用地、仓储用地申请提容不超过3.0(工?#24403;?#25252;线内)或不超过2.5的(工?#24403;?#25252;线外),统一按照控规微调程序审批,具体如何组织实施?

案例:位于工?#24403;?#25252;线内的一宗一类工业用地(M1),在控规中容积率为1.8,现为扩大生产需要扩建,申请将容积率提高至3.0,则由属地镇街政府委托具有相应资?#23454;?#22478;乡规划编制单位开展控规微调论证后,报市自然资源局审批。

35.《意见》提出,优化TOD范围内已批未建经营性用地提容控规调整审批程序,具体如何组织实施?

解读:原政策不?#24066;?#24050;出让经营性用地提高容积率,《意见》出台后,?#24066;鞹OD范围内已批未建经营性用地,通过收益共享的方式提高容积率,在提高土地使用效率、实现土地价值最大化的同时,又能增加政府收入和公共配套,实现轨道交通与TOD开发双向反哺,达到政府、企业、社会的多赢。

案例:东莞市厚街镇中心片区TOD范围内已批未建经营性用地A2—1402地块,根据《东莞市轨道交通TOD范围土地容积?#23454;?#25972;工作方?#28014;?#21450;相关规定,在取得市TOD开发领导小组办公室批复后,按控规一般调整程序开展批前公示,上报市规委会审议、市政府审批。地块容积率由原来的2.0提高至3.1,增加的计容建筑面积以及规划条件所规定的配套设施由开发企业负责建设,政府与开发企业按5:5比例分成。

36.《意见》提出,探索在“拓空间”重点区域推广“区域评价”和“标准地?#22791;?#38761;试点,?#36739;?#25913;革举措将如何加快项目落地开工?

解读:“区域评价”即在特定的区域范围内,提前完成建设项目开工前审批过程中涉及的有关前置性评估评审环节,实施事项评价区域化,逐步实现“区域评价?#27604;?#20195;单个项目的独立重复评价,同时加强事中事后监管。开展“区域评价”后,?#21892;?#19994;“逐一”编报变为由园区有关部门“统一”提前编报,符合区域评价结果适用条件的单个项目,共享区域评价结果,可精简报告内容或简化审批程序,为企业节省了编制报告、审批环节的时间及编制报告的费用。

“标准地”即在“区域评价”的基础上,建立建设用地指导性控制?#21103;?#20307;系,土地出让前明确明相关标准,带着?#21103;?#20986;让,由事前重审批转变为告知?#20449;?#21046;及事中事后监管,?#28304;?#21040;加快推动项目落地的目的。

案例:“区域评价”方面,单独编制节能报告一般需30天左右,采用区域评价结果后,符合区域评价结果适用条件的项目,可共享区域评价结果,预计为企业节省编制报告时间50%,减少编制报告内容30%。“标准地”方面,按照传统的土地出让方式,企?#30340;?#22320;后,在施工许可阶段需完成节能审查、环境影响评价文件审批、水土保持方?#24178;?#26597;、建设工程文物保护许可、洪水影响评价审批等事项,耗费企业大量的时间。改革后以“标准地”方式出让,在土地出让前进行部门联审,明确相关?#21103;輳?#22914;规划条件、绿色建筑、能耗、环?#22330;?#25237;资与产出等标准)及筛选条件。企业与管委会签订“标准地”出让协议,按?#32423;蟻种副輳?#20943;少相关?#20013;?#30340;办理,加快项目的落地开工。

37.《意见》提出,对符合条件的战略性新兴产业项目探索实行产业用地带设?#21697;?#26696;出让,具体如何组织实施?

解读:?#19978;?#20851;单位先行编制该用地的建设工程设?#21697;?#26696;,经相关部门审查后,建设工程设?#21697;?#26696;作为土地出让条件的一部分,竞买人取得建设用地使用权并完成不动产权登记后,即可申请办理《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》,无需再进行设?#21697;槳干?#26597;,竞买人必须按照土地出让合同中的建设工程设?#21697;?#26696;进行建设。

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